Những điều bạn cần kiểm tra trước khi có quyết định BÁN NHÀ

Việc mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn như bất động sản căn hộ, đất đai,… cần được tiến hành một cách thận trọng để quá trình giao dịch có thể diễn ra suôn sẻ. Dưới đây là những gì bạn nên tìm hiểu và đánh giá cẩn thận trước khi gặp gỡ thực hiện giao dịch với đối tác của bạn.

Điều bạn cần kiểm tra trước khi bán nhà: Tìm hiểu tình hình quy hoạch của khu vực

Rất nhiều người suy nghĩ đơn giản cho rằng chỉ cần căn nhà thuộc sở hữu của mình cùng với đầy đủ giấy tờ theo đúng quy định của pháp luật là có thể tùy ý mua bán hoặc chuyển nhượng. Tuy nhiên thực tế đây là một suy nghĩ sai lầm. Trong trường hợp căn nhà của bạn nằm trong khu vực thu hồi và giải tỏa nhằm thực hiện các dự án thuộc cơ quan nhà nước. Khi đó dù có đủ giấy tờ pháp lý bạn cũng không thể thực thực hiện các giao dịch mua bán nhà với người khác. Do đó hãy chắc chắn rằng nhà, đất của bạn không thuộc khu vực quy hoạch của Nhà nước.

Theo khoản 1 điều 62 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, không được bán nhà ở cũ đã thuộc sở hữu của nhà nước trong các trường hợp sau:

• a) Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;
• b) Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• c) Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;
• d) Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• đ) Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;
• e) Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng chấp thuận trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành”.

Điều bạn cần kiểm tra trước khi bán nhà: Tình trạng sở hữu căn nhà của bản thân

Để tránh rắc rối trong quá trình giao dịch như tranh chấp, không đủ thẩm quyền,… bạn nên kiểm tra trước tình trạng sở hữu của bạn đối với căn nhà sau đó mới tiến hành rao bán hoặc gặp gỡ đối tác. Việc mua bán nhà sẽ chỉ thành công một nửa nếu như bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh và được cơ quan thẩm định và khách hàng thừa nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lưu ý, nếu căn nhà mà bạn định bán thuộc khối tài sản chung của hộ gia đình, việc mua bán, thẩm định phải đạt được sự đồng ý của của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong gia đình. Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng nhà, phải có mặt đầy đủ cả vợ và chồng tham gia, ký kết. Sự vắng mặt của một trong hai người sẽ gây khó khăn cho quá trình chuyển nhượng.

Trong trường hợp căn nhà đang thuộc diện thế chấp ngân hàng, quá trình mua bán nhà cần được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý.

Điều bạn cần kiểm tra trước khi bán nhà: Giá trị hiện tại của căn nhà

Hiện nay, giá bất động sản luôn biến động qua từng ngày. Vì vậy trước khi rao bán căn nhà của mình hãy thẩm định lại giá trị căn nhà ở thời điểm hiện tại. Giá trị bất động sản thường được thẩm định dựa trên một vài yếu tố như:

• Giá cả thị trường bất động sản cả nước cũng như khu vực gần căn nhà của bạn.
• Hiện trạng căn nhà (nhà cấp 4, nhà nhiều lầu hay biệt thự,…, nhà mới hay nhà cũ).

Nếu không có nhiều kinh nghiệm trong việc mua bán nhà đất, hãy tìm đến các chuyên viên thẩm định bất động sản để đưa ra một cái giá hợp lý nhất.

Ảnh minh họa

Một điều lưu ý nữa, khi thẩm định nhà hãy lưu ý đến cung – cầu của thị trường ở thời điểm bạn có ý định rao bán. Nếu căn nhà của bạn thuộc phân khúc đang được “cầu” nhiều, bạn đừng lo lắng mà hãy nâng giá lên. Ngược lại nếu như căn nhà của bạn đang ở tình trạng “cung” nhiều hơn “cầu”, cạnh tranh nhiều, bạn có thể giảm giá hoặc xác định lại thời điểm bán sau. Việc xác định đúng nhu cầu của thị trường giúp bán nhà đạt hiệu quả cao hơn.

Điều bạn cần kiểm tra trước khi bán nhà: Hiện trạng nhà và nội thất đi kèm

Thực tế, nhiều ngôi nhà với hiện trạng còn tốt đi kèm với nội thất sẽ dễ dàng bán hơn, được giá hơn. Nhiều người mua thích điều này vì sau khi họ sở hữu căn nhà họ chỉ cần trang trí, thay đổi một bộ phận nhỏ theo ý muốn của mình để có một ngôi nhà ưng ý. Vậy nên hãy kiểm tra tình trạng nhà ở, nội thất của mình, nếu hư hỏng bạn hãy cố gắng sửa hoặc thay mới nó theo điều kiện cho phép.

Thống kê nội thất có trong căn nhà và trình bày lên tin rao bán

Theo dõi hiện trạng nhà, tổng hợp lại nội thất đang có, sau đó trình bày rõ trong thông tin rao bán cũng như hợp đồng chuyển nhượng để tránh những rắc rối phát sinh về sau.

Các giấy tờ cần thiết trong quá trình bán nhà

Hãy chắc chắn rằng bạn có đủ giấy tờ chứng minh bạn sở hữu căn nhà và chúng vẫn còn giá trị pháp lý. Các loại giấy tờ phải được rõ ràng, không nhòe và cũ nát.

Để hoàn thành giao dịch bán nhà, đất, căn hộ, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

• Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Thông báo nộp lệ phí trước bạ.
• CMND và Hộ khẩu của bên bán.
• Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng chung của vợ chồng.
• CMND và Hộ khẩu của bên mua.

Việc chuẩn bị giấy tờ đầy đủ giúp giao dịch trở nên nhanh chóng và dễ dàng hơn.